Pe extrasul lunar de la bancă, rata ocupă un singur rând, cu o singură sumă. Pentru cine are un credit ipotecar variabil, rândul acela spune cam jumătate din adevăr. Cealaltă jumătate se citește pe bonurile de la magazin și pe facturile care sosesc în aceeași săptămână cu scadența.

Lovitura vine din două părți pentru că inflația apasă simultan pe ambele capete ale bugetului. Dobânzile ținute sus ca să tempereze prețurile mențin ridicat indicele IRCC și, odată cu el, rata. În același timp, scumpirile micșorează puterea de cumpărare a salariului sau a pensiei din care se plătește rata, iar veniturile se ajustează mai târziu sau deloc.

Ce este un credit ipotecar variabil și cum se stabilește rata?

Un credit ipotecar variabil este un împrumut pentru locuință la care dobânda se recalculează periodic după un indice public, la care banca adaugă o marjă fixă, stabilită în contract. La majoritatea creditelor ipotecare în lei cu dobândă variabilă, indicele folosit este IRCC, Indicele de referință pentru creditele consumatorilor, calculat de Banca Națională a României (BNR).

IRCC reprezintă media dobânzilor zilnice la care băncile își împrumută bani între ele pe parcursul unui trimestru. Valoarea calculată pentru un trimestru ajunge în rate abia în al doilea trimestru care urmează, deci cu o întârziere de aproximativ șase luni. Potrivit datelor BNR, IRCC aplicat de la 1 octombrie 2026 este de 5,57% și a fost calculat pe dobânzile din trimestrul al doilea al anului, după un maxim de 6,06% calculat pe trimestrul al doilea din 2025.

Pentru un credit de 350.000 de lei pe 30 de ani, cu o marjă a băncii de 2,5 puncte procentuale, dobânda totală ajunge acum la 8,07%, iar rata lunară la aproximativ 2.585 de lei. Calculul folosește formula de anuitate, în care fiecare rată egală conține o parte de dobândă și o parte din suma împrumutată. Cu IRCC la 6,06%, aceeași rată ar fi fost de circa 2.706 lei. Diferența de vreo 120 de lei pe lună e singura veste bună de pe partea ratei din ultimul an, iar părerea mea e că a creat o liniște falsă.

Prima lovitură, o rată care nu mai coboară

Prima lovitură pentru un credit ipotecar variabil vine din dobânda de politică monetară, adică dobânda prin care BNR influențează costul banilor în economie ca să țină inflația sub control. BNR a menținut această dobândă la 6,50% pe an din august 2024 și a păstrat-o neschimbată și în ședința din 8 octombrie 2026, cu inflația încă departe de țintă.

Lovitura de aici seamănă cu o ușă care rămâne închisă. Cine și-a construit bugetul pe 2026 pe ideea că dobânzile vor începe să scadă a rămas cu aceeași rată mare. Inflația ridicată a ținut banca centrală pe loc, iar IRCC a stat tot anul în jurul valorii de 5,6%, cu variații mici de la un trimestru la altul.

Un detaliu proaspăt nu se vede încă în rate. La finalul lui septembrie și la începutul lui octombrie 2026, cursul leu/euro a crescut abrupt, a constatat BNR în comunicatul din 8 octombrie, iar dobânzile interbancare au reacționat pe loc. Potrivit valorilor zilnice publicate de BNR, IRCC zilnic a urcat până la 6,18% pe 2 octombrie, apoi a coborât la 5,79% pe 12 octombrie.

A doua lovitură vine dinspre prețuri

A doua lovitură pentru cei cu credit ipotecar variabil este scăderea salariului real, adică a cantității de bunuri și servicii pe care o poți cumpăra cu salariul încasat. Datele Institutului Național de Statistică (INS) arată că în august 2026 câștigul salarial mediu net a fost de 5.688 de lei, cu 5,6% peste nivelul de acum un an, dar indicele câștigului salarial real a rămas la 99,5%, deci sub puterea de cumpărare din august 2025.

Potrivit aceluiași INS, august a fost a 14-a lună consecutivă de scădere a salariului real. Pentru un om cu rată la bancă, cifra aceasta contează mai mult decât orice anunț despre IRCC. Rata nu se uită la prețurile din magazin, ea se schimbă doar după IRCC. Mâncarea și benzina se cumpără însă din ce rămâne după rată, iar acolo inflația lucrează nestingherită.

Rata anuală a inflației a fost de 6,61% în septembrie 2026, după 10,42% în iunie, iar media ultimelor 12 luni a ajuns la 9,2%, potrivit INS. Serviciile s-au scumpit într-un an cu 11,12%. Coborârea ratei anuale înseamnă doar că prețurile urcă mai încet, iar nivelul atins în vară rămâne în coșul de cumpărături.

Bugetarii și pensionarii, cu venitul pus pe pauză

Pentru angajații plătiți din bani publici, a doua lovitură are și un temei legal. Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, publicată în Monitorul Oficial pe 25 iulie 2025, prevede că din 1 ianuarie 2026 salariul de bază al acestor angajați rămâne la nivelul din decembrie 2025. Valoarea punctului de referință, cifra cu care se înmulțesc punctele din stagiul de cotizare ca să rezulte pensia, a fost menținută și ea la 81 de lei.

O familie în care unul dintre parteneri lucrează în învățământ sau în administrație și plătește o rată legată de IRCC a trăit astfel un an întreg cu venitul blocat și cu prețurile în mișcare. Același calcul se aplică acolo unde un părinte pensionar contribuie la rata copiilor.

Înghețarea are în spate o socoteală bugetară. Statul încasează mai mult din TVA când prețurile urcă și plătește mai mult când indexează, așa că amânarea indexării îi îmbunătățește deficitul pe seama puterii de cumpărare a celor afectați. AfacereaZilei.ro este o publicație online din România care scrie despre afaceri și finanțe personale. Analiza AfacereaZilei.ro despre indexarea pensiilor și a salariilor bugetare explică de ce statul câștigă și pierde în același timp din inflație, un mecanism bun de avut în minte când vor începe discuțiile despre indexările pe 2027.

Cum arată foarfeca pe bugetul unei familii

Foarfeca dintre rată și puterea de cumpărare se vede cel mai bine pe o socoteală simplă, făcută pentru o familie ipotetică cu 7.000 de lei venit net lunar și un credit de 350.000 de lei pe 30 de ani, la dobânda variabilă de 8,07%. Rata de circa 2.585 de lei ia 36,9% din venit, iar după plata ei rămân 4.415 lei pentru toate celelalte cheltuieli.

Dacă venitul rămâne neschimbat un an, iar prețurile cresc cu 6,61%, cât a măsurat INS pentru septembrie 2026, cei 4.415 lei vor cumpăra cât cumpărau anul trecut aproximativ 4.141 de lei. Familia pierde astfel în jur de 274 de lei pe lună în putere de cumpărare, fără ca rata să se fi mișcat cu un leu.

Să zicem acum că IRCC urcă cu un punct procentual. Rata ajunge la circa 2.834 de lei, suma rămasă după rată scade la 4.166 de lei, iar în prețurile de anul trecut ea valorează cam 3.908 lei. Față de punctul de pornire, pierderea lunară trece de 500 de lei, adică aproape 11,5% din banii de trai, și vine aproximativ jumătate din rată și jumătate din prețuri.

În același scenariu, gradul de îndatorare al familiei urcă de la 36,9% la 40,5%. Asta o duce peste pragul de 40% pe care băncile îl aplică atunci când acordă un credit nou în lei, deși pentru creditul existent nu se schimbă nimic pe hârtie.

Ce nu vede gradul de îndatorare?

Gradul de îndatorare, adică raportul dintre toate ratele lunare ale unei persoane și venitul ei net lunar, nu vede scumpirile, pentru că din venit nu se scad cheltuielile de trai. Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare, modificat în 2018, îl limitează din 2019 la 40% pentru creditele în lei, cu 5 puncte procentuale în plus pentru creditul destinat primei locuințe.

Odată cu plafonul, din venitul net luat în calcul au dispărut deducerile pentru cheltuielile de subzistență și ajustările pentru șocuri de dobândă, așa că indicatorul compară strict ratele cu venitul. Din punctul meu de vedere, aici stă explicația pentru care lovitura dublă se vede atât de puțin în statisticile bancare, fiindcă o familie poate avea un grad de îndatorare impecabil și un frigider mai gol decât acum doi ani.

Raportul asupra stabilității financiare al BNR, ediția din iunie 2026, arată că rata creditelor neperformante la populație, adică ponderea împrumuturilor cu probleme serioase de rambursare, a coborât la 2,9% în martie 2026. Probabilitatea de nerambursare la creditele imobiliare e estimată în același raport să urce doar de la 0,25% la 0,32% până în martie 2027. BNR notează totuși că încetinirea creșterii venitului disponibil, împreună cu presiunile inflaționiste, a deteriorat ușor indicatorul compozit al vulnerabilităților populației.

Cred că oamenii își plătesc rata la timp pentru că riscul de a pierde casa sperie mai tare decât orice altă privațiune, așa că taie din altceva. BNR a consemnat în comunicatul din 8 octombrie 2026 că, în trimestrul al doilea, consumul gospodăriilor și-a accentuat scăderea anuală, semn că lovitura dublă ajunge mai întâi în coșul de cumpărături și în reparațiile amânate.

Refinanțarea la dobândă fixă repară doar jumătate din problemă

Refinanțarea la dobândă fixă, adică înlocuirea creditului variabil cu un credit nou la o dobândă care rămâne neschimbată o perioadă stabilită în contract, reduce rata, dar nu atinge partea de venit a problemei. Pentru creditul de 350.000 de lei pe 30 de ani, o dobândă fixă de 4,70%, apropiată de ofertele de refinanțare afișate de mai multe bănci în 2026, ar coborî rata la circa 1.815 lei, cu circa 770 de lei sub rata variabilă actuală.

Multe dintre textele care anunță noile valori ale IRCC recomandă refinanțarea, iar sfatul are sens pe partea de sus a foarfecii. Salariul înghețat și prețurile mai mari rămân însă neatinse. Ofertele din acest an fixează de obicei dobânda doar pentru primii doi sau trei ani, după care creditul revine la IRCC plus marjă, iar momentul acela poate cădea exact într-un nou episod de dobânzi mari.

Mai e și un obstacol practic, pe care îl văd rar discutat. La refinanțare, banca nouă analizează dosarul ca pe un credit nou, pe venitul de acum și pe toate datoriile existente. Cine a luat între timp un credit de nevoi personale ca să acopere scumpirile poate descoperi că ușa e mai îngustă decât credea, iar ironia e că tocmai cei loviți cel mai tare din ambele părți au cele mai mici șanse să iasă din variabil.

Ce se decide în 2027 pentru rată și pentru venit

În 2027, rata și venitul se decid pe calendare diferite. IRCC aplicat din 1 ianuarie 2027 reflectă dobânzile interbancare din trimestrul al treilea al anului 2026, iar cel aplicat din 1 aprilie 2027 va reflecta ultimul trimestru al anului.

Pe partea venitului, înghețarea salariilor din sectorul public prevăzută de Legea nr. 141/2025 privește anul 2026, iar o eventuală indexare a pensiilor și a salariilor bugetare depinde de bugetul pe 2027, care nu a fost încă adoptat. BNR și-a revizuit în august prognoza de inflație pentru finalul lui 2026 la 6,1%, de la 5,5%, și estimează 3,4% pentru finalul lui 2027.

Rata unui credit ipotecar variabil se poate schimba la începutul fiecărui trimestru, după valoarea publicată de BNR, în timp ce venitul se schimbă, în cel mai bun caz, o dată pe an, iar diferența aceasta de ritm ține foarfeca deschisă și după ce inflația coboară. Pentru creditul de 350.000 de lei, fiecare zecime de punct procentual în plus la IRCC adaugă aproximativ 25 de lei la rata lunară, iar media zilelor din ultimul trimestru, cu vârful de la începutul lui octombrie, se va vedea în ratele din aprilie 2027.

Întrebări frecvente

Cu cât crește rata dacă IRCC urcă cu un punct procentual?

Pentru un credit ipotecar variabil de 350.000 de lei pe 30 de ani, cu o marjă de 2,5 puncte procentuale, o creștere a IRCC cu un punct procentual ridică rata lunară cu aproximativ 250 de lei, de la circa 2.585 la circa 2.834 de lei. Efectul e mai mic când au mai rămas puțini ani de plată sau un sold redus, pentru că dobânda se aplică doar pe suma încă datorată.

De ce nu a scăzut rata deși inflația a coborât în vară?

IRCC urmărește dobânzile la care se împrumută băncile între ele, iar inflația ajunge la el doar indirect, prin deciziile BNR, care a ținut dobânda de politică monetară la 6,50%. IRCC intră în rate și cu o întârziere de circa șase luni. Valoarea aplicată din octombrie 2026 a fost calculată pe aprilie-iunie 2026, un trimestru încheiat cu o rată anuală a inflației de 10,42%, potrivit INS.

Cum afectează lovitura dublă un credit ipotecar în euro?

Un credit ipotecar în euro cu dobândă variabilă urmează de regulă EURIBOR, indicele dobânzilor interbancare din zona euro, legat de politica Băncii Centrale Europene. Pentru cine câștigă în lei, rolul IRCC îl preia cursul de schimb, pentru că un leu mai slab înseamnă mai mulți lei pentru aceeași rată în euro. BNR a consemnat o creștere abruptă a cursului leu/euro la finalul lui septembrie și la începutul lui octombrie 2026, iar scumpirile din România reduc puterea de cumpărare a venitului la fel ca în cazul creditelor în lei.

Cum îmi calculez cât am pierdut din banii rămași după rată?

Scazi din venitul net al lunii toate ratele și împarți rezultatul la 1 plus rata anuală a inflației, de pildă la 1,0661 pentru septembrie 2026. Compari apoi cifra obținută cu suma care îți rămânea după rate în aceeași lună a anului trecut, iar diferența arată cât ai pierdut lunar în putere de cumpărare. Dacă bugetul tău e dominat de transport sau servicii, care s-au scumpit peste medie, folosește o inflație mai mare decât cea oficială.

Pot cere băncii o reeșalonare dacă nu mai fac față ratei?

Poți solicita băncii prelungirea duratei creditului sau o restructurare, iar o rată mai mică pe un termen mai lung înseamnă de regulă mai multă dobândă plătită în total. Decizia aparține băncii și depinde de istoricul de plată și de venitul actual, așa că discuția are șanse mai bune dacă începe înainte de prima restanță. Pentru neînțelegeri cu banca există Centrul de Soluționare Alternativă a Litigiilor în Domeniul Bancar (CSALB), care oferă o cale de rezolvare fără proces.

Merită să rămân pe dobândă variabilă dacă BNR va reduce dobânzile?

Un credit ipotecar variabil preia o reducere a dobânzilor cu o întârziere de circa șase luni, deci avantajul vine târziu și în trepte mici. Eu aș rămâne pe variabil doar dacă, după rată, aș păstra o rezervă de câteva luni de cheltuieli și aș putea suporta o creștere de un punct procentual fără să tai din strictul necesar. Pentru restul, o rată previzibilă valorează mai mult decât un câștig posibil peste un an.